Ile może zarabiać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Jak powinien być wynagradzany zarząd wspólnoty?

Praca w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej skutkuje rezygnacją z części wolnego czasu lub możliwości dorabiania. Dlatego ustawodawca pozwala płacić członkom zarządu.

W przypadku wielu wspólnot mieszkaniowych, zarząd zajmuje się tylko niewielką częścią koniecznych zadań, a pozostałą część pracy przekazuje administratorowi zatrudnionemu w ramach umowy cywilnoprawnej. Taki wariant nie zawsze jest jednak możliwy lub akceptowany przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego w niektórych przypadkach zarząd wspólnoty bywa obciążony licznymi zadaniami. Skutkuje to koniecznością rezygnacji z wolnego czasu lub możliwości dorabiania do pensji. W takiej sytuacji, brak wynagrodzenia dla członków zarządu może sprawić, że ostatecznie zrezygnują oni z pełnienia swojej funkcji. Zatem ustawodawca przewidział możliwość wynagradzania członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Warto dowiedzieć się, jak takie rozwiązanie powinno działać w praktyce.

Przepisy ustawy niestety są bardzo ogólnikowe …

Informacji o zasadach funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych trzeba szukać w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 nr 85 poz. 388). Ta ustawa przewiduje możliwość wynagradzania członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej, ale nie określa szczegółów. Jej artykuł 28 informuje, że właściciel lokalu pełniący funkcję członka zarządu może domagać się wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Warto zwrócić uwagę, że podobnego roszczenia na podstawie art. 28 ustawy o własności lokali nie powinien formułować członek zarządu nieposiadający lokalu na terenie danego budynku lub wspólnoty wielobudynkowej. Niestety przepisy nie precyzują, jak należy określać „uzasadniony nakład pracy” członka zarządu. Warto dodać, że wspomniany art. 28 może stanowić podstawę sądowych roszczeń wtedy, gdy wspólnota jednak nie zdecydowała się wynagradzać pracy członka zarządu.

O wysokości wynagrodzenia decyduje głosowanie

Artykuł 22 ustawy o własności lokali wskazuje natomiast, że ustalenie wynagrodzenia zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i tym samym wymaga odpowiedniej uchwały członków wspólnoty. Takie rozwiązanie chroni właścicieli lokali przed ewentualną rozrzutnością członków zarządu w kwestii pobieranego wynagrodzenia. Wątpliwości stwarza odpowiedź na pytanie, czy art. 22 analizowanej ustawy daje możliwość wynagradzania również członków zarządu niebędących właścicielami lokali. Zdania w tej kwestii niestety bywają podzielone, ponieważ artykuł 22 nie precyzuje, czy głosowanie może dotyczyć wyłącznie wynagrodzenia dla członków zarządu będących jednocześnie właścicielami lokali we wspólnocie.

Na uwagę zasługuje również artykuł 14 ustawy o własności lokali. Mianowicie mówi on, że wynagrodzenie członków zarządu stanowi przykład kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. Oznacza to, że takie wynagrodzenie powinno być pokrywane poprzez comiesięczne zaliczki członków wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli natomiast chodzi o rozliczenia podatkowe członka zarządu, to opisywane wynagrodzenie dla niego będzie stanowiło przychód z innych źródeł, który trzeba wykazać w PIT i samodzielnie rozliczyć. Wspólnota mieszkaniowa nie musi odprowadzać zaliczek na podatek dochodowy i składek społecznych w związku z wypłatą wynagrodzenia dla członka zarządu, ale powinna przygotować i wysłać formularz PIT-11.

Wspólnota ma dużą swobodę w wynagradzaniu

Brak dokładnych regulacji dotyczących zasad wynagradzania członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej można postrzegać zarówno jako wadę, jak i zaletę. Przeciwnicy takiego rozwiązania zapewne podniosą argument, że może ono skutkować licznymi sporami dotyczącymi wysokości gratyfikacji oraz reguł jej wypłacania. Z drugiej strony, brak konkretnych regulacji stwarza wspólnocie możliwość elastycznego kształtowania zasad wynagradzania zarządu. Oznacza to, że możliwe jest każde rozwiązanie, na które zgodzi się większość członków wspólnoty mieszkaniowej.

Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że wynagrodzenie zarządu, które jest zbyt wysokie lub ustalane w sposób kontrowersyjny, najprawdopodobniej będzie skutkowało zaskarżeniem uchwały do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Warto podkreślić, że skargę bazując na tej podstawie prawnej może wnieść wyłącznie właściciel lokalu należącego do wspólnoty.